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            加快建立房地產發展新模式 著力穩定房企預期

            2023年05月09日 08:58
            來源:中國經濟網-《經濟日報》
            當前,房地產市場正出現積極變化,但也存在隱憂。如何建立發展新模式至關重要。
            開發投資有望企穩
            “在供給、需求兩端政策的推動下,前期積壓的剛性和改善性住房需求將逐步釋放,帶動房地產銷售、開發環節逐步修復。”中國民生銀行首席經濟學家溫彬表示。
            從投資端看,房地產開發投資降幅、房地產開發企業到位資金降幅均有所收窄。今年前3月,全國房地產開發投資25974億元,同比下降5.8%,較去年10%的降幅明顯收窄;房地產開發企業到位資金34708億元,同比下降9%,較去年25.9%的降幅大幅收窄。
            與此對應,房企的融資狀況正逐步改善。房地產開發貸款增速提升。截至3月末,房地產開發貸款余額13.3萬億元,同比增長5.9%,增速比上年末高2.2個百分點。“一季度房地產開發貸款累計新增約5700億元,與同期商品房在建規模相比,處在較高水平。”中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示。
            從銷售端看,商品房銷售面積降幅收窄,銷售額由降轉增。前3月商品房銷售面積29946萬平方米,同比下降1.8%,較前2月3.6%的降幅進一步收窄,較去年24.3%的降幅明顯收窄。值得注意的是,商品房銷售額30545億元,由前2月的下降0.1%轉為增長4.1%,其中住宅銷售額增長7.1%。
            這意味著前期一系列政策效果正在持續顯現,尤其在首套房貸利率政策調整優化的帶動下,房貸利率下行,購房需求進一步釋放。“今年3月份,新發放的個人住房貸款利率為4.14%,同比下降1.35個百分點。”鄒瀾表示,人民銀行、銀保監會已建立“首套住房貸款利率政策動態調整機制”,截至今年3月末,符合放寬首套房貸利率下限條件的城市共有96個,其中,83個城市下調了首套房貸款利率下限,12個城市取消了首套房貸款利率下限。
            可持續性仍待觀察
            面對以上積極變化,市場仍持審慎樂觀態度。多名業內人士表示,目前房地產投資修復以“保交樓”為主要特征,房企新開工意愿稍顯不足。
            “房企對未來預期仍不十分穩定。”溫彬認為,對比數據可以看出,今年前3月,房地產開發企業房屋竣工面積同比增長14.7%,房屋施工面積同比下降5.2%,但房屋新開工面積卻同比下降了19.2%,較前2月9.4%的降幅進一步下滑。
            究其原因,主要受三方面因素影響。首先,房地產銷售仍受制于非核心城市。“房企長期、可持續發展的前提是要把房子賣出去。”上海金融與發展實驗室主任曾剛認為,接下來要進一步修復提升購房者意愿,圍繞實際需求,把相關政策落細落實。
            其次,居民更加青睞現房,對期房缺乏信心,這導致房款在居民部門間流動,而非變成房企的銷售回款。今年以來,二手房市場的回升幅度、市場熱度均高于新房市場。曾剛表示,目前居民購買二手房所面臨的不確定性更低。
            再次,民營房企依然面臨一定壓力。近期,個別上市房企存在觸發退市風險警示的隱憂,部分民營房企的資產負債表亟待修復。“一季度房地產開發民間投資下降13.8%,下拉民間投資增速5個百分點。”國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示。修復民營房企信心,相關部門高度重視。住房和城鄉建設部近期表示,要“抓兩頭、帶中間”。“一頭”抓出險房企,既要幫助企業自救,也要依法依規處置;“一頭”抓優質房企,要一視同仁地支持優質國企、民企改善資產負債狀況。
            平穩推動市場轉型
            房地產市場保持平穩健康發展,治本之策在于促轉型,即推動建立房地產業發展新模式。
            多名業內人士表示,現房銷售可能成為主流,這有助于降低房地產行業杠桿率,進而降低風險。住房和城鄉建設部近期表示,有條件的可以進行現房銷售,繼續實行預售的,必須把資金監管責任落到位,不能出現新的交樓風險。
            當前,市場正處在過渡階段,必須抓住“保交樓”這個關鍵,不能讓購房者的利益蒙受損失。“下一步,將加大‘保交樓’金融支持,加快完善住房租賃金融政策體系,推動房地產業向新發展模式平穩過渡。”鄒瀾說。
            金融數據的變化,折射出房地產市場轉型步伐。中國銀保監會數據顯示,今年一季度,住房租賃貸款同比增長93.5%,保障性安居工程貸款持續增長;此外,個人住房貸款投放力度加大,92%用于支持購買首套房,合理滿足剛需群體的信貸需求。
            推動建立發展新模式,要從解決“有沒有”轉向解決“好不好”。住房和城鄉建設部部長倪虹此前表示,提升住房品質、讓老百姓住上更好的房子,是房地產市場高質量發展的必然要求。接下來將加大力度,增加保障性租賃住房供給和長租房市場建設,讓新市民、青年人更好安居。“新市民群體是重要的市場需求主體,后續相關金融政策可圍繞房貸靈活還款等方面探索創新。”中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬說。
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